Відповідно до законів Житлового Кодексу Російської Федерації кожна група власників багатоквартирного будинку має повне право на самостійний вибір управління для нього.
У Росії існує два види управління: це "ТСЖ" і укладення договору з керуючою компанією. В кожному управлінні є дві сторони медалі.
Складно прийняти рішення кому довіритися, адже багато залежить від того, чи готові власники житла брати участь в житті дому та наскільки сумлінно і прозора буде робота КК.
ТСЖ і його особливості
Товариство власників житла створюється шляхом голосування власників приміщення як житлових, так і нежитлових (приклад: таких, як магазини цокольного поверху). Необхідний відсоток голосів повинен становити мінімум 50 відсотків. Дане товариство має некомерційний характер. Після, ініціатори зборів зобов'язані скласти та подати заяву про реєстрацію товариства в житлову інспекцію свого міста.
Склад ТСЖ повинен складатися з:
- голова.
- правління - зобов'язана надавати допомогу у вирішенні тих питань мешканців, які не несуть особливого впливу на МКД.
- Ревізійна комісія - кількість осіб на практиці не перевищує 3-х. Комісія створюється з метою контролю роботи правління будинку і, безпосередньо, голови.
Всі завдання важливого характеру має вирішуватися все одно шляхом голосування всіх власників будинку з відсотком тих, хто проголосував "ЗА" не менше 50. Це і стосується питання щодо терміну переобрання голови, правління і комісії товариства, жителі самі ставлять термін, і він не має обмежень.
Товариство має право на укладення прямих контрактів на надання таких послуг як ремонт з підрядниками. В даному випадку перед володарем житла несе відповідальність товариство, а підрядник уже перед спільнотою.
Завдання про укладення будь-якої угоди повинна висуватися на загальних зборах.
Керуюча компанія і її особливості
Керуюча компанія вибирається власниками приміщень, так само як і ТСЖ, шляхом загально будинкового зборів, на якому присутній представник КК, а далі голосуванням.
Як правило, КК - це юридична особа, тому діяльність свою веде за оплату професійно. КК посередник між власником і ресурсоснабжающими організаціями, через що зобов'язана вирішувати всі виникаючі проблеми житла.
Спільне між ТСЖ і КК
Так як і товариство і КК управляють будинком, то доходи отримує і ті і інші. Мається на увазі частину доходів, отримані від мешканців.
І ТСЖ і керуючі організації не мають права на розпорядження майном власника приміщення.
Схожість товариства і КК полягають в обліку. Укладаючи контракти, і ті і інші, з ресурсоснабжающими фірмами на послуги, діють не в особистих інтересах. Що означає, що ПДВ не нараховується на внески членів.
Варто відзначити, що в законах РФ не вказані точні співпадіння або відмінності між КК і ТСЖ, що призводить часто до судових спорів.
Порівняння. Чим КК відрізняється від ТСЖ
Плюси КК:
- У штабі керуючої компанії працюють компетентні працівники. Зазвичай у них є слюсаря, електрики, секретаря, і юристи, що відстежують всі нововведення законодавства. Все дилеми мешканців вирішуються швидко і організовано.
- Графік виконання всіх робіт, доступний для огляду кожного домовласника.
- Фіксована вартість за свою роботу.
- Розірвати договір можна в будь-який момент, в разі поганої роботи.
Мінуси КК:
- Керуюча компанія завжди буде зацікавлена в підвищенні тарифу оплати обслуговування будівлі з метою отримання особистого прибутку. Навряд чи існує хоч одна КК, яку б цікавило протилежне ...
- Відстежити гроші майже неможливо власнику. Часто КК вирішує сама теми по експлуатації МКД без узгодження з мешканцями.
- Велика вартість за діяльність.
Плюси ТСЖ:
- Так як мешканці самі управляють своїм житлом і стежать за ним, то у них немає ніякої зацікавленості в підвищенні тарифу оплати квартплати.
- Товариство саме займається економічною діяльністю загальдомовий території. Таким чином, всі гроші з оренд площ цокольного поверху, розміщених реклам отримує безпосередньо будинок і може витратити на ремонт в під'їздах.
- Товариство має право розпоряджатися підвалами та технічними поверхами в особистих цілях. Для чого саме вже піднімається шляхом голосування.
Мінуси ТСЖ:
- Економічна свобода з одного боку позитивний фактор, з іншого боку, якщо будинок прийме рішення про створення нової парковки або дитячого майданчика, це завжди дуже дорого і на практиці в ТСЖ власники більшу частину суми збирають самі. Також в комуні мешканців, на відміну від КК, всі фінансові справи вирішуються вкрай довго і не обходяться без додаткових розглядів.
- Вибір голови, правління і комісії. Вибрати відповідального, чесного і компетентного людини з незнайомців вкрай важко в такий короткий період голосування. На жаль, за відгуками, вкрай часто зустрічаються випадки, коли працівники об'єднання не зацікавлені в життя будинок, а спантеличені додатковим особистим доходом.
- Якщо хтось із домовласників утворює у себе заборгованість, то вона розподіляється на всі квартири. Виходить все сплачуючи за одного.
Яке і для кого управління краще
Точної відповіді на питання, що краще, немає. Бо якщо в будинку є активні люди, які готові знайти час, щоб вникати в проблеми мешканців, організовувати збори, стежити за змінами в Житловому Кодексі РФ і з совістю ставитися до фінансового бюджету, то краще організовувати ТСЖ. Так само якщо в будинку багато приміщень для оренди і будинок знаходиться в рентабельне людному місці, то товариство буде в комфортних фінансових умовах.
Якщо більшість власників пасивні і не мають бажання / часу для участі в житті будинку, то більше підходить стиль керуючої компанії, яка завжди диктує свої правила, де мешканці беруть мінімум участі. КК намагається не турбувати власників житла і часто сама приймає рішення.Експерти в цій сфері вважають, що краще рішення для товариств - це укладення угоди з компанією, що управляє для обслуговування будинку.
На думку держави, різниця в тому, що товариство - це некомерційна організація, а КК - комерційна, значить, в першу чергу, має на одержання прибутку.
Станом на 2018 року в Росії 80% власників укладають договори з керуючими підприємствами.
